Η φθορά που προκαλεί η συμφωνημένη, συνήθης χρήση του ακινήτου δεν θεμελιώνει από μόνη της υποχρέωση αποζημίωσης. Η αντιμετώπιση φθορών από την κανονική χρήση βασίζεται στη διάκριση ανάμεσα στη φυσιολογική επιβάρυνση του μισθίου και στη ζημιά που προκύπτει από κακή ή απρόσεκτη χρήση. Το άρθρο 592 ΑΚ προβλέπει ότι ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.

Είναι εύλογο, ως εκμισθωτής, να θέλετε να παραλάβετε το ακίνητο σε καλή κατάσταση και να αποκαταστήσετε ζημιές που υπερβαίνουν τη φυσιολογική φθορά. Για να αξιολογήσετε αν μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση, τεκμηριώστε τη συγκεκριμένη ζημιά, την αιτία της και τη δαπάνη αποκατάστασης. Δείτε ποιες φθορές συνήθως εξαιρούνται, πότε μπορεί να ευθύνεται ο μισθωτής και με ποια κριτήρια αποτιμώνται οι εργασίες, ώστε να προστατεύετε την αξία του ακινήτου με σαφή και τεκμηριωμένη προσέγγιση.

Εξαίρεση των φθορών από τη συνήθη χρήση

Συνήθης χρήση είναι η χρήση του μισθίου σύμφωνα με τη συμφωνία και τον προορισμό του. Το άρθρο 592 ΑΚ ορίζει ότι ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που προκύπτουν από αυτή. Επομένως, ένα σημάδι ή μια μεταβολή στην εμφάνιση δεν αρκεί από μόνη της για να αποδοθεί ευθύνη. Κρίσιμα είναι η αιτία, η έκταση και η σύνδεση της φθοράς με τη χρήση του ακινήτου.

Κακή χρήση είναι η χρήση που αντίκειται στη συμφωνία ή στον προορισμό του μισθίου. Ένα σημάδι από τη φυσιολογική χρήση, για παράδειγμα, δεν ταυτίζεται αυτομάτως με σπασμένο εξάρτημα. Αντίστοιχα, η ζημιά σε έπιπλο αξιολογείται με βάση το είδος της, τον τρόπο πρόκλησής της και την προηγούμενη κατάστασή του. Η αντιμετώπιση φθορών από την κανονική χρήση αρχίζει, συνεπώς, με τη διάκριση ανάμεσα στη συνηθισμένη επιβάρυνση και στη ζημιά που υπερβαίνει την επιτρεπόμενη χρήση.

Η απόφαση 633/2010 του Αρείου Πάγου αποτελεί συγκεκριμένο παράδειγμα αυτής της διάκρισης. Στην υπόθεση, φθορές στη θέρμανση, στα καλοριφέρ, στους θερμοσίφωνες, στους ηλεκτρολογικούς πίνακες και στις πρίζες αποδόθηκαν στη συνήθη χρήση και στη μεγάλη διάρκεια της μίσθωσης. Η κρίση δείχνει ότι η εξέταση δεν περιορίζεται στο αν ένα στοιχείο χρειάζεται επισκευή. Συνεκτιμώνται και η φύση του εξοπλισμού, η χρήση του και η διάρκεια κατά την οποία χρησιμοποιήθηκε.

Απόδοση του μισθίου είναι η παράδοσή του στον εκμισθωτή κατά τη λήξη της μίσθωσης. Το άρθρο 599 παράγραφος 1 ΑΚ προβλέπει αυτή την υποχρέωση, χωρίς να μετατρέπει κάθε μεταβολή από τη συμφωνημένη χρήση σε αποζημιώσιμη ζημιά. Για να αποσαφηνιστεί η κατάσταση, καταγράφονται τα σημεία του ακινήτου κατά την παραλαβή και συγκρίνονται με την εικόνα τους κατά την απόδοση. Σε ακίνητο που χρησιμοποιείται για διαδοχικές διαμονές μέσω Airbnb, καταγραφή ανά αλλαγή επισκέπτη βοηθά να εντοπιστεί πότε εμφανίστηκε μια συγκεκριμένη βλάβη.

Πρακτικό βήμα είναι να αντιπαραβάλετε φωτογραφίες, περιγραφές και στοιχεία συντήρησης για το ίδιο αντικείμενο. Αν, για παράδειγμα, μια πρίζα λειτουργούσε κατά την παράδοση και παρουσιάσει βλάβη αργότερα, η καταγραφή βοηθά να διερευνηθούν ο χρόνος και η αιτία. Αντίθετα, φθορά που προϋπήρχε ή συνδέεται με τη συνήθη χρήση δεν αποδίδεται αυτομάτως στον τελευταίο μισθωτή. Η τεκμηρίωση οργανώνει την αξιολόγηση πριν εξεταστεί αν υπάρχει βάση για αποζημίωση.

Αποζημίωση εκμισθωτή για φθορές

Αποζημίωση είναι η χρηματική κάλυψη ζημίας που προκλήθηκε από υπαίτια και μη επιτρεπτή συμπεριφορά. Στη μίσθωση, η αξίωση αφορά φθορές πέρα από εκείνες της συμφωνημένης χρήσης. Τα άρθρα 594, 599, 330, 297 και 298 ΑΚ συνδέουν την επιμελή χρήση, την απόδοση του ακινήτου και την ευθύνη για ζημία. Η εφαρμογή τους εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τους όρους της συγκεκριμένης μίσθωσης.

Υπαιτιότητα είναι η ευθύνη για πράξη ή παράλειψη που προκάλεσε τη ζημιά. Για παράδειγμα, αν επισκέπτης σπάσει έπιπλο σε κατάλυμα Airbnb, χρειάζεται να εξεταστεί ποιος προκάλεσε τη βλάβη και πώς. Το άρθρο 914 ΑΚ θεμελιώνει αποζημίωση από αδικοπραξία όταν συντρέχουν παράνομη πράξη, υπαιτιότητα, ζημία και αιτιώδης σύνδεσμος. Ο τελευταίος συνδέει συγκεκριμένα την πράξη με το αποτέλεσμα, δεν αρκεί μόνο η εμφάνιση μιας φθοράς.

Αποδεικτικό στοιχείο είναι κάθε καταγραφή που τεκμηριώνει την ύπαρξη, την αιτία ή την έκταση της ζημιάς. Σε μίσθωση μέσω Airbnb, χρήσιμα είναι τα στοιχεία παράδοσης, οι φωτογραφίες πριν και μετά τη διαμονή, τα μηνύματα και τα παραστατικά εργασιών. Συνδέστε κάθε ζημιά με συγκεκριμένο σημείο και χρόνο. Μια γενική αναφορά σε «φθορές στο διαμέρισμα» δεν διευκρινίζει ποιο αντικείμενο υπέστη βλάβη ή ποια δαπάνη απαιτείται.

Πριν προσδιοριστεί το αίτημα αποζημίωσης, οργανώνονται τα ακόλουθα στοιχεία:

• Η μίσθωση και οι όροι που αφορούν χρήση, συντήρηση και παράδοση.
• Η συγκεκριμένη φθορά, με περιγραφή του αντικειμένου και της κατάστασής του.
• Η αιτία της ζημιάς και τα στοιχεία που τη συνδέουν με τον υπεύθυνο.
• Η δαπάνη αποκατάστασης, με αναλυτική περιγραφή των αναγκαίων εργασιών.

Η αγωγή αποζημίωσης χρειάζεται σαφή αναφορά στη μίσθωση, στις φθορές και στο ποσό της ζημίας, όπως έχει κρίνει ο Άρειος Πάγος στην απόφαση 633/2010. Το άρθρο 602 ΑΚ προβλέπει εξάμηνη παραγραφή για αξιώσεις του εκμισθωτή λόγω μεταβολών ή φθορών, από τότε που αναλαμβάνει ξανά το μίσθιο. Επομένως, η καταγραφή κατά την παραλαβή και η έγκαιρη συγκέντρωση των στοιχείων βοηθούν να περιγραφεί συγκεκριμένα κάθε αξίωση.

Στην Ελλάδα, οι διατάξεις των άρθρων 592, 594, 599, 330, 297 και 298 ΑΚ θεμελιώνουν την υποχρέωση του μισθωτή να χρησιμοποιεί επιμελώς το μίσθιο και να αποκαθιστά ζημίες από ανεπίτρεπτες φθορές. Έτσι, η αξιολόγηση της αξίωσης συνδέεται με το αν τηρήθηκε η υποχρέωση επιμελούς χρήσης και αν οι ζημίες προέρχονται από ανεπίτρεπτες φθορές. Η αναφορά των συγκεκριμένων διατάξεων αποσαφηνίζει το πλαίσιο που αφορά την ευθύνη του μισθωτή.

Αποζημίωση του εκμισθωτή για φθορές

Συμβατική αξίωση είναι η απαίτηση που στηρίζεται σε υποχρέωση του μισθωτηρίου. Για να αξιολογηθεί, εξετάζονται ο σχετικός όρος, η παράβασή του και η ζημία που συνδέεται με αυτή. Αν, για παράδειγμα, η σύμβαση αναθέτει συγκεκριμένη υποχρέωση συντήρησης στον μισθωτή, η παράλειψή της αξιολογείται μαζί με την έκταση της βλάβης. Ένας γενικός όρος για την καλή κατάσταση του ακινήτου δεν προσδιορίζει αυτομάτως κάθε επιμέρους ευθύνη.

Εμπορική μίσθωση είναι η μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική χρήση. Το άρθρο 15 του π.δ. 34/1995 προβλέπει την εφαρμογή του άρθρου 594 ΑΚ και στις εμπορικές μισθώσεις, ενώ το άρθρο 44 του ίδιου διατάγματος προβλέπει εφαρμογή σχετικών διατάξεων του Αστικού Κώδικα. Συνεπώς, η αξιολόγηση επαγγελματικού ακινήτου λαμβάνει υπόψη τόσο τους όρους του μισθωτηρίου όσο και τις σχετικές διατάξεις.

Διαμαρτυρία είναι η γνωστοποίηση προς τον μισθωτή ότι η χρήση του ακινήτου δεν είναι επιμελής ή σύμφωνη με τη συμφωνία. Το άρθρο 594 ΑΚ επιτρέπει στον εκμισθωτή να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση όταν ο μισθωτής συνεχίζει την πλημμελή χρήση παρά τις διαμαρτυρίες. Αν ο μισθωτής παύσει την κακή χρήση μετά τη διαμαρτυρία, ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για αυτόν τον λόγο. Έχει σημασία, επομένως, να διακρίνεται η αξίωση αποζημίωσης από την καταγγελία της μίσθωσης.

Βοηθός εκπλήρωσης είναι πρόσωπο που συνδράμει στην εκτέλεση υποχρέωσης, όπως στη λειτουργία ή στη φροντίδα του ακινήτου. Για φθορές που οφείλονται σε δικό του πταίσμα, μπορεί να εξεταστεί αξίωση του εκμισθωτή εναντίον του. Η σχετική αδικοπρακτική αξίωση κατά βοηθού εκπλήρωσης υπόκειται στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 937 ΑΚ. Η προθεσμία αυτή αφορά τη συγκεκριμένη βάση ευθύνης και δεν πρέπει να συγχέεται με την εξάμηνη παραγραφή αξιώσεων λόγω μεταβολών ή φθορών του μισθίου.

Για να οργανώσετε την αξιολόγηση, ξεχωρίστε τα έγγραφα και τα περιστατικά που αφορούν κάθε πιθανή βάση:

• Τους όρους της μίσθωσης και τις ειδικές υποχρεώσεις των μερών.
• Τις διαμαρτυρίες που γνωστοποιήθηκαν και τη συμπεριφορά που ακολούθησε.
• Τον ρόλο κάθε προσώπου που συμμετείχε στη λειτουργία του ακινήτου.
• Τον χρόνο ανάληψης του μισθίου και τη βάση της εξεταζόμενης αξίωσης.

Αποτίμηση εργασιών αποκατάστασης φθορών σε μισθωμένο ακίνητο

Αποτίμηση είναι ο προσδιορισμός της αναγκαίας δαπάνης για την αποκατάσταση συγκεκριμένης ζημιάς. Για κάθε εργασία, προσδιορίστε το φθαρμένο στοιχείο, την απαιτούμενη επισκευή και το σχετικό κόστος. Σε περίπτωση σπασμένης εσωτερικής πόρτας, για παράδειγμα, περιγράψτε αν απαιτείται επισκευή ή αντικατάσταση και ποια μέρη έχουν επηρεαστεί. Ένας συνολικός ισχυρισμός για «επισκευές στο ακίνητο» δεν εξηγεί από μόνος του πώς προκύπτει η δαπάνη.

Αναγκαία αποκατάσταση είναι η εργασία που επαναφέρει το μίσθιο στην κατάσταση πριν από τη ζημιά, όχι σε καλύτερη κατάσταση. Η απόφαση 3237/1990 δέχεται ότι ο εκμισθωτής δεν μπορεί να αξιώσει εργασίες που αναβαθμίζουν το ακίνητο πέρα από την προηγούμενη κατάστασή του. Αν, για παράδειγμα, έχει υποστεί ζημιά ένα τμήμα δαπέδου, η αποτίμηση πρέπει να αφορά την αποκατάσταση της ζημιάς και όχι συνολική ανακαίνιση χωρίς σύνδεση με αυτή.

Κατ’ αποκοπή προσδιορισμός είναι η εκτίμηση συνολικής δαπάνης για επιμέρους φθορές. Οι αποφάσεις 780/2011 και 555/2004 αναγνωρίζουν ότι η δαπάνη αποκατάστασης μπορεί να υπολογιστεί με αυτόν τον τρόπο. Για να είναι κατανοητός ο υπολογισμός, συνδέστε το συνολικό ποσό με συγκεκριμένες εργασίες, όπως επισκευή πόρτας, αποκατάσταση επιχρίσματος ή αντικατάσταση κατεστραμμένου εξαρτήματος. Η περιγραφή επιτρέπει να εξεταστεί αν κάθε εργασία αντιστοιχεί σε καταγεγραμμένη φθορά.

Τεχνική πραγματογνωμοσύνη είναι η εξέταση από ειδικό για τη διαπίστωση φθορών και τον προσδιορισμό του κόστους τους. Στην υπόθεση της απόφασης 3359/2017, διατάχθηκε πραγματογνωμοσύνη για να εξεταστούν οι ζημιές και οι εργασίες αποκατάστασης. Η διαδικασία μπορεί να βοηθήσει όταν υπάρχουν πολλές φθορές ή διαφωνία για το εύρος των εργασιών. Σε ακίνητο Airbnb, η αναλυτική καταγραφή κάθε χώρου διευκολύνει την αντιστοίχιση των ευρημάτων με τις εργασίες.

Για να αποτιμήσετε οργανωμένα τις ζημιές, παρουσιάστε κάθε φθορά μαζί με την αντίστοιχη εργασία:

• Καταγράψτε το αντικείμενο και το σημείο του ακινήτου που έχει υποστεί ζημιά.
• Περιγράψτε την εργασία που απαιτείται, όπως επισκευή ή αντικατάσταση.
• Διαχωρίστε τις αναγκαίες εργασίες από τυχόν αναβάθμιση ή ανακαίνιση.
• Συνδέστε την εκτίμηση με τεχνική έκθεση ή αναλυτικά στοιχεία εργασιών.

Κατά τα άρθρα 592, 594 και 599 ΑΚ, ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το μίσθιο με την απαιτούμενη επιμέλεια και να το αποδώσει στην κατάσταση στην οποία το παρέλαβε. Ωστόσο, όρος μισθωτηρίου για απόδοση στην κατάσταση παραλαβής δεν συνεπάγεται από μόνος του υποχρέωση αποκατάστασης φθορών της συνήθους χρήσης.

Οι δαπάνες αποκατάστασης υδραυλικών και ηλεκτρικών εγκαταστάσεων δεν επιδικάστηκαν, επειδή το μισθωτήριο ανέθετε τη συντήρησή τους στους ιδιοκτήτες. Σε υπόθεση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κρίθηκε ότι ο μισθωτής όφειλε συνολικά 19.302,92 ευρώ.

Crucial Hospitality

Η Crucial Hospitality υποστηρίζει ιδιοκτήτες που επιθυμούν οργανωμένη διαχείριση του καταλύματός τους και σαφέστερη εικόνα της λειτουργικής του κατάστασης. Στη διαχείριση διαμερισμάτων και βιλών, η συστηματική παρακολούθηση του ακινήτου ανάμεσα στις διαμονές βοηθά στον έγκαιρο εντοπισμό ζημιών και αναγκών συντήρησης. Έτσι, μπορείτε να ξεχωρίζετε ευκολότερα τις εργασίες φροντίδας από περιστατικά που χρειάζονται ειδική αξιολόγηση.

Όταν η διαχείριση κρατήσεων ή η λειτουργία του ακινήτου απαιτεί πιο συνεκτική οργάνωση, οι συμβουλευτικές υπηρεσίες φιλοξενίας αποτελούν φυσικό επόμενο βήμα. Η Crucial Hospitality αναλαμβάνει την ολοκληρωμένη διαχείριση διαμερισμάτων, βιλών και boutique ξενοδοχείων, με στόχο την εύρυθμη λειτουργία και τη διατήρηση της αξίας του ακινήτου σας.

Επικοινωνήστε με την Crucial Hospitality για να συζητήσετε τις ανάγκες διαχείρισης του καταλύματός σας.

Θωρακίστε τη διαχείριση του ακινήτου σας

Η αντιμετώπιση φθορών από την κανονική χρήση μπορεί να ενταχθεί σε μια σταθερή στρατηγική λειτουργίας του ακινήτου. Η συστηματική καταγραφή της κατάστασής του δημιουργεί χρήσιμο ιστορικό για τον προγραμματισμό συντήρησης και την αξιολόγηση αλλαγών ανάμεσα στις διαμονές.

Ως επόμενο βήμα, καθορίστε μια ενιαία διαδικασία παρακολούθησης, ώστε κάθε παρατήρηση να καταγράφεται με συνέπεια και να αξιοποιείται στον προγραμματισμό εργασιών. Έτσι, οι αποφάσεις για τη φροντίδα του καταλύματος βασίζονται σε οργανωμένη εικόνα της λειτουργίας του.

Μια προσεκτική και σταθερή προσέγγιση ενισχύει την καθημερινή διαχείριση και συμβάλλει στη διατήρηση της αξίας του ακινήτου στον χρόνο.