Η απόδοση ενός ακινήτου δεν εξαρτάται μόνο από τις κρατήσεις, αλλά και από όσα συμφωνούνται γραπτώς. Η σύμβαση διαχείρισης ακινήτου Airbnb ορίζει ποιες εργασίες αναλαμβάνει ο διαχειριστής, πώς υπολογίζεται και αποδίδεται η αμοιβή, ποιες αναφορές λαμβάνει ο ιδιοκτήτης και πώς κατανέμονται οι ευθύνες. Η αμοιβή εξαρτάται από το εύρος των υπηρεσιών, τα χαρακτηριστικά και την τοποθεσία του ακινήτου και καθορίζεται έπειτα από αίτημα προσφοράς.

Είναι εύλογο να θέλετε σαφή εικόνα τόσο για τα έσοδα και τις κρατήσεις όσο και για το τι συμβαίνει σε περίπτωση ζημιάς, ακύρωσης ή διαφωνίας. Οι όροι της συμφωνίας καθορίζουν πώς θα συνεργάζεστε στην πράξη και τι μπορεί να περιμένει κάθε πλευρά. Δείτε τι χρειάζεται να προβλέπει το συμφωνητικό για τις υπηρεσίες, την αμοιβή, τις αναφορές και την κατανομή των ευθυνών, ώστε να αξιολογήσετε τη συνεργασία με σαφείς όρους.

Αμοιβή και προμήθεια διαχειριστή

Αμοιβή διαχειριστή είναι το ποσό που παρακρατείται για τις υπηρεσίες που ορίζει η συμφωνία. Σε σχετικό συμφωνητικό, η αμοιβή μπορεί να ορίζεται σε 35% του εισπρακτέου μισθώματος κάθε κράτησης, με ΦΠΑ 24% συμπεριλαμβανόμενο στο ποσοστό. Η προμήθεια είναι ο τρόπος υπολογισμού αυτής της αμοιβής. Πριν από την υπογραφή, καταγράψτε αν το ποσοστό εφαρμόζεται στο μίσθωμα που πράγματι εισπράχθηκε και πώς αντιμετωπίζονται ακυρώσεις ή επιστροφές. Έτσι, μπορείτε να αντιστοιχίσετε κάθε κράτηση με το ποσό που σας αποδίδεται.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακής πλατφόρμας διέπονται από ειδικούς όρους, τους οποίους είναι χρήσιμο να λαμβάνετε υπόψη στον σχεδιασμό των κρατήσεων. Σε περιοχές με ειδικούς περιορισμούς, ισχύει όριο 90 ημερών ανά ημερολογιακό έτος ή 60 ημερών σε νησιά με λιγότερους από 10.000 κατοίκους. Η υπέρβαση επιτρέπεται όταν το συνολικό εισόδημα από τα σχετικά ακίνητα δεν ξεπερνά τις 12.000 € στο οικείο φορολογικό έτος. Οι περιορισμοί επηρεάζουν το πλάνο κρατήσεων, άρα η συμφωνία πρέπει να ξεκαθαρίζει ποιος παρακολουθεί τη διαθεσιμότητα και ποιος έχει την ευθύνη για τις σχετικές ενέργειες.

Η απόδοση μισθώματος είναι η μεταφορά στον ιδιοκτήτη των χρημάτων που εισπράχθηκαν, μετά την παρακράτηση της αμοιβής. Αν η εταιρεία διαχείρισης εισπράξει μίσθωμα σε μετρητά για λογαριασμό σας, το συμφωνητικό μπορεί να προβλέπει απόδοση του 65% εντός 20 εργάσιμων ημερών από την πληρωμή. Ελέγξτε ότι περιγράφονται ο τρόπος πληρωμής, η αφετηρία της προθεσμίας και η τεκμηρίωση κάθε κράτησης. Ζητήστε επίσης σαφή αντιστοίχιση μεταξύ είσπραξης, παρακράτησης και καθαρού ποσού που λαμβάνετε.

Η αναπροσαρμογή αμοιβής είναι η αλλαγή του συμφωνημένου ποσοστού κατά τη διάρκεια της συνεργασίας. Το συμφωνητικό μπορεί να επιτρέπει μονομερή αύξηση έως 6,5% ανά δύο ημερολογιακά έτη, εφόσον έχουν αποδεδειγμένα αυξηθεί συγκεκριμένα λειτουργικά κόστη. Διαβάστε ποια κόστη λαμβάνονται υπόψη και ποια αποδεικτικά απαιτούνται. Η πρόβλεψη πρέπει να εξηγεί πώς γνωστοποιείται η αλλαγή και από πότε εφαρμόζεται. Έτσι, η αναπροσαρμογή συνδέεται με συγκεκριμένη αιτία και δεν συγχέεται με αυτόματη, τακτική αύξηση.

Το παραστατικό αμοιβής καταγράφει τη χρέωση για τις υπηρεσίες διαχείρισης. Μπορεί να εκδίδεται κατά τη λήξη της συνεργασίας ή μία φορά τον χρόνο, εφόσον η συνεργασία διαρκεί περισσότερο από έναν χρόνο. Συγκρίνετέ το με τις κρατήσεις και τις αποδόσεις της ίδιας περιόδου. Πριν υπογράψετε, διευκρινίστε γραπτώς πότε εκδίδεται, ποια περίοδο αφορά και πώς εμφανίζονται ο ΦΠΑ και οι παρακρατήσεις. Μια σαφής συμφωνία διευκολύνει τον έλεγχο της οικονομικής εκκαθάρισης κάθε κράτησης.

Αναφορές εσόδων και κρατήσεων

Η μηνιαία κατάσταση κρατήσεων είναι η συνοπτική καταγραφή των διαμονών που πραγματοποιήθηκαν ή προγραμματίστηκαν σε συγκεκριμένη περίοδο. Η εταιρεία διαχείρισης αποστέλλει στον ιδιοκτήτη μηνιαίο ημερολόγιο κρατήσεων έως τις 15 του επόμενου μήνα. Συμφωνήστε ποια στοιχεία θα περιλαμβάνει: ημερομηνίες διαμονής, ποσό κράτησης, ακυρώσεις και κατάσταση πληρωμής. Ελέγξτε ότι κάθε γραμμή αντιστοιχεί σε καταχώριση του ακινήτου στην πλατφόρμα, ώστε να εντοπίζετε έγκαιρα διαφορές ή κενά.

Η αναφορά εσόδων αποτυπώνει τα ποσά που προκύπτουν από τις κρατήσεις και τη βάση υπολογισμού του μεριδίου του ιδιοκτήτη. Το παράδειγμα δείχνει γιατί χρειάζεται να διευκρινίζεται αν η αναφορά περιλαμβάνει τα συνολικά έσοδα, τις ακυρώσεις και τα ποσά που καταβλήθηκαν βάσει της πολιτικής ακύρωσης. Ζητήστε επίσης να διακρίνονται οι ολοκληρωμένες κρατήσεις από εκείνες για τις οποίες δεν έχει γίνει ακόμη απόδοση.

Η συμφωνία εσόδων είναι η αντιπαραβολή της αναφοράς με τις κρατήσεις και τις πληρωμές της ίδιας περιόδου. Για κάθε μήνα, συγκρίνετε το ημερολόγιο με τα ποσά των αντίστοιχων καταχωρίσεων. Καταγράψτε τυχόν ακύρωση, αλλαγή ημερομηνιών ή επιστροφή χρημάτων, μαζί με την επίδρασή της στο τελικό ποσό. Έτσι, ο ιδιοκτήτης παρακολουθεί πώς προκύπτει το σύνολο και μπορεί να ζητήσει διευκρινίσεις για συγκεκριμένη κράτηση, αντί να εξετάζει μόνο ένα συγκεντρωτικό ποσό.

Η δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής είναι η καταχώριση των στοιχείων της διαμονής στην ΑΑΔΕ. Υποβάλλεται έως την 20ή ημέρα του μήνα που ακολουθεί την αναχώρηση του μισθωτή. Συμπεριλάβετε στη διαδικασία αναφοράς ποιος συγκεντρώνει τα στοιχεία κάθε κράτησης και ποιος αναλαμβάνει την υποβολή. Μετά τη διαμονή, ο διαχειριστής μπορεί να αναλάβει παρακολούθηση σχολίων, διαχείριση κριτικών και αναφορές απόδοσης. Ορίστε ποια αποτελέσματα κοινοποιούνται στον ιδιοκτήτη, όπως σχόλια επισκεπτών και ζητήματα που χρειάζονται ενέργεια. Η τακτική αντιπαραβολή ημερολογίου, πληρωμών και δηλώσεων δημιουργεί σαφή εικόνα της πορείας του ακινήτου.

Για να διευκολύνεται ο έλεγχος, η συμφωνία μπορεί να αποσαφηνίζει ότι το ποσοστό του μισθώματος είναι 30% και να συνδέει το ποσό με τη βάση εσόδων που έχει οριστεί. Στο παράδειγμα, τα 13.000 ευρώ αντιστοιχούν σε μίσθωμα 3.900 ευρώ. Η αποστολή του ημερολογίου κρατήσεων παραμένει έως τις δέκα πέντε (15) του επόμενου μήνα, ώστε ο ιδιοκτήτης να έχει κοινό σημείο αναφοράς για την αντιπαραβολή.

Μετά τη διαμονή, η ενημέρωση μπορεί να περιλαμβάνει follow-up, διαχείριση κριτικών και αναφορές απόδοσης, ώστε τα σχετικά αποτελέσματα να εντάσσονται στην επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη.

Αντικείμενο και παρεχόμενες υπηρεσίες διαχείρισης

Το αντικείμενο της συμφωνίας είναι ο κατάλογος των εργασιών που αναλαμβάνει ο διαχειριστής για το ακίνητο. Καταγράψτε χωριστά την προώθηση, τις κρατήσεις, την επικοινωνία και τη λειτουργική φροντίδα. Για παράδειγμα, η δημιουργία καταχώρισης μπορεί να περιλαμβάνει σύνταξη περιγραφής, φωτογράφιση και βελτιστοποίηση των κειμένων για μηχανές αναζήτησης. Συμφωνήστε επίσης ποιος εγκρίνει τις αλλαγές στην καταχώριση και σε ποιες πλατφόρμες θα εμφανίζεται το ακίνητο.

Η διαχείριση καναλιών αφορά την ανάρτηση του καταλύματος σε πλατφόρμες και τον συγχρονισμό των ημερολογίων τους. Η σύμβαση μπορεί να καλύπτει Airbnb, Booking και Vrbo, ώστε οι ημερομηνίες κράτησης να ενημερώνονται μεταξύ των καναλιών. Η διαχείριση κρατήσεων μπορεί να περιλαμβάνει έλεγχο τιμών, προσφορές, αξιολογήσεις και χειρισμό προβλημάτων. Ορίστε αν ο διαχειριστής απαντά στις ερωτήσεις των επισκεπτών και αποστέλλει οδηγίες άφιξης. Έτσι, οι εργασίες δείχνουν ποιος χειρίζεται κάθε στάδιο, από το αίτημα έως την αναχώρηση.

Η λειτουργική φροντίδα αφορά τις ενέργειες που διατηρούν το κατάλυμα έτοιμο για διαμονή. Οι όροι μπορούν να περιλαμβάνουν την άφιξη και την αναχώρηση επισκεπτών, τον καθαρισμό, την αναπλήρωση ειδών και τη συντήρηση. Διαχωρίστε αυτή την εξουσιοδότηση από τις μεγαλύτερες εργασίες, ώστε να είναι σαφές πότε απαιτείται η έγκριση του ιδιοκτήτη.

Ο εξοπλισμός ιματισμού είναι τα είδη που πρέπει να είναι διαθέσιμα για την εξυπηρέτηση των επισκεπτών. Το συμφωνητικό προβλέπει ανά διπλό κρεβάτι 12 πετσέτες, 6 σεντόνια, 3 παπλωματοθήκες και 6 μαξιλαροθήκες. Αποσαφηνίστε ποιος παρέχει, πλένει και αντικαθιστά τα είδη, καθώς και πώς καταγράφονται οι ανάγκες αναπλήρωσης. Πριν από την υπογραφή, αντιστοιχίστε κάθε υπηρεσία με υπεύθυνο και τρόπο εκτέλεσης. Έτσι, ο κατάλογος εργασιών γίνεται πρακτικό σημείο αναφοράς όταν προκύπτει ζήτημα λειτουργίας ή συντήρησης.

Στο σκέλος του marketing και της καταχώρισης, ο διαχειριστής μπορεί να αναλάβει τη δημιουργία και τη βελτιστοποίηση της καταχώρισης, τη φωτογράφιση και τη σύνταξη κειμένων SEO. Στην επικοινωνία, μπορεί να απαντά σε ερωτήσεις επισκεπτών και να αποστέλλει οδηγίες check-in. Η διαχείριση κρατήσεων μπορεί να καλύπτει τον έλεγχο τιμών, τις προσφορές, τις αξιολογήσεις και την επίλυση προβλημάτων.

Στην καθημερινή λειτουργία, είναι δυνατό να περιλαμβάνονται check-in/out, καθαρισμός, επανατροφοδοσία ειδών και συντήρηση. Για άμεση επισκευή, η εταιρεία διαχείρισης μπορεί να διαθέσει έως 100,00 ευρώ ανά μήνα, να παρακρατήσει το ποσό από μελλοντικά μισθώματα και να προσκομίσει παραστατικό για τα υλικά. Το συμφωνητικό απαιτεί ανά διπλό κρεβάτι [12χ πετσέτες, 6χ σεντόνια, 3χ παπλωματοθήκες, 6χ μαξιλαροθήκες], ώστε οι ανάγκες κάθε καταλύματος να αντιστοιχούν στις προβλεπόμενες υπηρεσίες.

Ασφάλεια και ανάληψη κινδύνου

Η κατανομή ευθύνης καθορίζει ποιος ενεργεί όταν προκύπτει ζημιά, παράβαση όρου ή πρόβλημα πρόσβασης. Στη σύμβαση διαχείρισης ακινήτου Airbnb, περιγράψτε ποιος ενημερώνει τον ιδιοκτήτη, ποιος συντονίζει την αντιμετώπιση και ποιος καλύπτει κάθε σχετική δαπάνη. Για βλάβη που καθιστά το ακίνητο μη λειτουργικό, ο ιδιοκτήτης οφείλει να την αποκαταστήσει σε εύλογο χρόνο, έως 24 ώρες από την κοινοποίησή της. Καταγράψτε πώς γίνεται η ειδοποίηση, ώστε να είναι σαφής η αφετηρία της προθεσμίας.

Η διαδικασία ταυτοποίησης είναι ο τρόπος επιβεβαίωσης της ταυτότητας του επισκέπτη κατά την άφιξη. Στην Airbnb, ο οικοδεσπότης μπορεί να ελέγξει αυτοπροσώπως το έγγραφο, εφόσον έχει δηλώσει την απαίτηση στην ενότητα αιτημάτων της καταχώρισης. Κατά κανόνα, δεν μπορεί να κρατήσει αντίγραφό του. Επομένως, διευκρινίστε στη σύμβαση ποιος πραγματοποιεί τον έλεγχο και πώς χειρίζεται τα στοιχεία. Αν η είσοδος γίνεται μέσω εφαρμογής τρίτου μέρους χωρίς κλειδί, πρέπει να παρέχεται εναλλακτικός τρόπος πρόσβασης όταν τον ζητήσει ο επισκέπτης.

Η διάρκεια και η καταγγελία ορίζουν πόσο ισχύει η συνεργασία και πώς τερματίζεται. Το συμφωνητικό μπορεί να είναι αορίστου χρόνου και να επιτρέπει την καταγγελία μετά την παρέλευση τριών μηνών από την υπογραφή, με έγγραφη κοινοποίηση. Μετά την καταγγελία και την ολοκλήρωση των υφιστάμενων κρατήσεων, οι αναρτήσεις του ακινήτου διαγράφονται από τις συνεργαζόμενες πλατφόρμες.

Η παράδοση περιουσιακών στοιχείων αφορά την επιστροφή όσων χρησιμοποιήθηκαν κατά τη συνεργασία. Το συμφωνητικό προβλέπει την παράδοση κλινοσκεπασμάτων και πετσετών στον ιδιοκτήτη εντός έξι μηνών από τη λύση της συνεργασίας. Ζητήστε να καταγραφούν τα είδη και η διαδικασία παράδοσης. Ο ιδιοκτήτης παραδίδει επίσης τρία ζεύγη κλειδιών του ακινήτου και του κτιρίου. Μπορεί να δεσμεύσει έως πέντε ημέρες για εργασίες αποκατάστασης ή ανακαίνισης, εφόσον έχει τη γραπτή συγκατάθεση της εταιρείας διαχείρισης. Η καταγραφή των όρων ορίζει πρακτικά τα επόμενα βήματα και μειώνει τις ασάφειες κατά τη λήξη.

Crucial Hospitality: Διαχείριση boutique ξενοδοχείων

Η Crucial Hospitality υποστηρίζει ιδιοκτήτες που θέλουν να οργανώσουν επαγγελματικά τη λειτουργία και τις κρατήσεις του καταλύματός τους. Για τη διαχείριση διαμερίσματος, βίλας ή boutique ξενοδοχείου, η αντίστοιχη υπηρεσία προσαρμόζεται στις ανάγκες του συγκεκριμένου τύπου καταλύματος. Έτσι, οι όροι για την προώθηση, τη λειτουργία και την εξυπηρέτηση συνδέονται με το πραγματικό αντικείμενο της διαχείρισης.

Για ιδιοκτήτες που χρειάζονται σαφέστερο πλαίσιο συνεργασίας, οι συμβουλευτικές υπηρεσίες φιλοξενίας βοηθούν να εξετάσουν το εύρος των εργασιών, τις αναφορές και την κατανομή ευθυνών. Η ολοκληρωμένη διαχείριση διαμερισμάτων, η διαχείριση βιλών και η διαχείριση boutique ξενοδοχείων καλύπτουν διαφορετικές ανάγκες λειτουργίας καταλύματος.

Επικοινωνήστε με την Crucial Hospitality για να συζητήσετε τις ανάγκες διαχείρισης του καταλύματός σας.

Δώστε στρατηγική κατεύθυνση στην επένδυσή σας

Το επόμενο βήμα είναι να συνδέσετε τους όρους συνεργασίας με τον τρόπο που θέλετε να αξιοποιήσετε το ακίνητό σας. Μια σύμβαση διαχείρισης ακινήτου Airbnb μπορεί να αποτυπώνει τις ανάγκες του καταλύματος και τον βαθμό συμμετοχής που επιθυμείτε. Σκεφτείτε ποιες λειτουργίες θέλετε να αναθέσετε και ποιες αποφάσεις να διατηρήσετε υπό τον έλεγχό σας.

Η Crucial Hospitality αναλαμβάνει τη διαχείριση boutique ξενοδοχείων, την ολοκληρωμένη διαχείριση διαμερισμάτων και τη διαχείριση βιλών. Η επιλογή της κατάλληλης υπηρεσίας ξεκινά από το είδος του καταλύματος και τον επιχειρηματικό σας στόχο. Έτσι, η διαχείριση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο σχέδιο αξιοποίησης, με έμφαση στη λειτουργία και την αξία της επένδυσης.

Ένα σαφές πλαίσιο συνεργασίας συνδέει τις καθημερινές ανάγκες του καταλύματος με τους στόχους σας. Χρησιμοποιήστε το ως βάση για να οργανώσετε την αξιοποίηση της επένδυσής σας.

Συχνές ερωτήσεις

Τι είναι η σύμβαση διαχείρισης ακινήτου για Airbnb;

Η σύμβαση διαχείρισης ακινήτου Airbnb είναι η γραπτή συμφωνία που ορίζει τη συνεργασία ιδιοκτήτη και διαχειριστή για την αξιοποίηση του καταλύματος στην πλατφόρμα. Αποσαφηνίζει ποιος είναι εξουσιοδοτημένος να ενεργεί για το ακίνητο και πώς εγκρίνονται αποφάσεις πέρα από τις καθημερινές εργασίες. Για παράδειγμα, μπορείτε να συμφωνήσετε ότι οι αλλαγές στην περιγραφή της καταχώρισης χρειάζονται την προηγούμενη έγκρισή σας.